Brèves de l'Immobilier

L'UNPI menace d'organiser la délocalisation des propriétaires...

27/02/2007

Décidément très communicante ces temps-ci, et surfant sur la vague médiatique de la campagne organisée par plusieurs parlementaires de la majorité UMP contre l'ISF, l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui revendique 250.000 adhérents propriétaires de biens locatifs, a organisé le 26 février de façon ostentatoire un déplacement en nombre (près de 150 adhérents) à Bruxelles pour étudier auprès de spécialistes en la matière les possibilités de délocalisation ou de montages juridiques et fiscaux destinés à éviter la fiscalité jugée excessive qui pèse sur le patrimoine.

L'UNPI estime en effet qu'entre l'ISF et la taxe foncière, en forte augmentation en raison de la décentralisation, le point de rupture en fiscalité immobilière est atteint. Son président, Jean Perrin, souligne qu’on parle sans cesse des loyers maîtrisés et accessibles. Or, la fiscalité immobilière empêche de répondre à cette demande. Le propriétaire étudie les possibilités, comme d’autres le font, d’installer le siège de leurs activités à l’étranger. Ce ne serait pas au demeurant au détriment du locataire : un propriétaire moins taxé serait enclin à modérer les loyers pour fidéliser ses bons locataires, avance même l'UNPI...

Cette démarche doit attirer l’attention des candidats à l’élection présidentielle et des futurs gouvernants au moment où ils présentent leurs propositions. "Au vu des déclarations des différents candidats à l'élection présidentielle, le capital risque d'être plus taxé ; si nous sommes pénalisés, nous n'hésiterons pas à partir", a prévenu Jean Perrin lors d'une conférence de presse convoquée deux heures avant le départ à la Gare du Nord, ajoutant que "si Johnny Halliday l'a fait, pourquoi les propriétaires ne pourraient pas le faire ?"...

Tout en indiquant que les propriétaires sont "libéraux par nature", il a refusé d'exprimer une préférence entre les candidats, rappelant même qu'en fin de compte dans le passé, les propriétaires se sont mieux entendu avec les responsables politiques issus "de la rue de Solférino" plutôt qu'avec ceux issus à l'époque "de la rue de Lille"...

Reconnaissant qu'en dehors de l'expatriation fiscale complète, avec vente du patrimoine en France et investissement à l'étranger, que l'UNPI se refuse de préconiser, la "délocalisation" de la gestion de biens situés en France exigeait des montages complexes qui ne sont pas à la portée des petits propriétaires - l'UNPI a néanmoins décidé de mettre en place une structure de conseil en ce sens -, et qu'à ce stade, sa démarche avait essentiellement un but d'avertissement, Jean Perrin conclut en mettant en avant la modestie des demandes des propriétaires : juste qu'on arrête d'augmenter la fiscalité locale, qu'on accorde à tous les propriétaires la possibilité de pratiquer un amortissement fiscal à l'instar de tous les autres acteurs économiques, et qu'on puisse remette sur la table un rééquilibrage des droits respectifs des locataires et des propriétaires - dans le sens d'une plus grande facilité d'accès à la location pour les locataires et d'une plus grande facilité de récupération du logement par le propriétaire quand il a besoin de le récupérer...

Dates limites de dépôt des déclarations 2007 pour l'impôt sur le revenu de 2006

23/02/2007

Les dates limites de souscription des déclarations annuelles de 2007 ont été présentées par le ministre délégué au Budget et à la réforme de l'Etat, Jean-François Copé, lors d'un communiqué de presse en date du 19 février.

Pour la deuxième année, les déclarations de revenus seront préremplies des principaux revenus (salaires, retraites, allocations chômage, indemnités journalières de maladie).

Les déclarations papier devront parvenir aux contribuables du 23 avril au 4 mai ; la date limite de dépôt de la déclaration papier est fixée au jeudi 31 mai à minuit.

Parallèlement, le service de déclaration par internet sur www.impots.gouv.fr sera ouvert le 2 mai. Le ministère invite ceux qui envisagent l'utilisation de ce support de s'abonner dès à présent, recevoir son certificat électronique, consulter le compte fiscal et déclarer en ligne en toute tranquillité le moment venu ; ceux qui choisiront de déclarer leurs revenus en ligne bénéficieront d’un délai supplémentaire, la date limite étant dans ce cas fixée au

- 12 juin minuit pour la zone scolaire A (académies de Caen, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lyon, Montpellier, Nancy-Metz, Nantes, Rennes, Toulouse),
- 19 juin minuit pour la zone scolaire C (académies de Bordeaux, Créteil, Paris, Versailles) et les DOM,
- 26 juin minuit pour la zone scolaire B (académies d’Aix-Marseille, Amiens, Besançon, Dijon, Lille, Limoges, Nice, Orléans-Tours, Poitiers, Reims, Rouen et Strasbourg) et la Corse.

Une réduction d’impôt de 20 euros sera accordée cette année encore aux contribuables qui choisissent un moyen de paiement dématérialisé (paiement en ligne, paiement à l’échéance ou par prélèvement mensuel).

Les dates limites de dépôt pour les résidents à l’étranger sont :

- Europe, pays du littoral méditerranéen et Amérique du Nord, Afrique : 30 juin 2007,
- Amérique centrale et du Sud , Asie (sauf pays du littoral méditerranéen), Océanie et autres pays : 15 Juillet 2007.

Un bémol : la date de dépôt des déclarations des sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l'impôt sur les sociétés (imprimé n° 2072) et des sociétés immobilières transparentes (imprimé n ° 2071) est fixée au 30 mars 2007. La même date est fixée pour le paiement de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) lorsqu'elle reste due, à savoir uniquement pour les sociétés de personnes non soumises à l’IS, si un associé est lui-même soumis à l’IS (exemple : une SA, SAS ou SARL associée d’une SCI)...

L’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui affirme représenter plus de 250.000 propriétaires privés dont beaucoup possèdent des biens locatifs au travers de SCI, dénonce l'illogisme de ce calendrier : les bailleurs en SCI devront établir la déclaration pour la SCI au 30 mars, alors que son contenu ne sera utilisable au mieux qu'au 31 mai dans leur déclaration de revenus fonciers ! Elle avait demandé aux services du ministère du Budget la coïncidence entre les dates limites de dépôt de ces deux déclarations (n° 2072 et 2042), puis par courrier à tous les députés et sénateurs et enfin auprès du ministre du Budget , en vain ; elle regrette de ne pas avoir été entendue...

Location en meublé d'une partie de la résidence principale : mise à jour des conditions d'exonération

20/02/2007

Les revenus provenant de la location de locaux d'habitation meublés effectuée à titre habituel sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Conformément aux dispositions du I de l'article 35 bis du Code général des impôts, les profits provenant de la location ou de la sous-location en meublé sont exonérés :

- si les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du bailleur, étant précisé que l'exonération s'applique, en principe, aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu'elles occupent dans leur logement principal ;

- si les pièces louées constituent, pour les personnes accueillies, leur résidence principale ;

- si le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

Pour apprécier si le prix de location remplit la troisième condition, l'administration publie deux plafonds selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable. Depuis 2006, les plafonds sont réévalués en tenant compte du nouvel indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, leurs modalités pour calculer l'actualisation restant inchangées (Instruction fiscale 4 F-1-06, BOI n° 19 du 02 février 2006). Les plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année. La date de référence de l'indice est celle du deuxième trimestre de l'année précédente.

Au titre de l'année 2007, la condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas un plafond fixé à 163 euros en Ile-de-France et 118 euros dans les autres régions (Instruction fiscale 4 F-1-07, BOI n° 21 du 7 février 2007).

La réforme de l'assurance de protection juridique adoptée contre l'avis des assureurs

19/02/2007

La proposition de loi relative à l'assurance de protection juridique a été définitivement adoptée le 8 février dernier, après avoir été introduite par deux propositions de loi fusionnées, et adoptée en première lecture par le Sénat le 23 janvier dernier. Selon la Chancellerie qui l'a visiblement soutenue, cette réforme met un terme aux négociations conduites depuis près de cinq ans entre avec les professions concernées (assureurs et avocats), et permet de clarifier le contenu et les conditions de mise en oeuvre de ce produit d'assurance, en améliorant les garanties offertes aux assurés...

Le texte comporte deux mesures essentielles :

- garantir l'égalité des moyens de défense en permettant à l'assuré d'être systématiquement assisté ou représenté par un avocat lorsque son adversaire l'est également de son côté ;

- assurer la liberté de choix de l'avocat et de sa stratégie de défense.

Désormais l'avocat choisi par l'assuré n'aura de compte à rendre qu'à ce dernier et pour bien marquer cette indépendance, il sera interdit à l'assureur de négocier directement avec l'avocat le montant de ses honoraires.

Un décret rendra obligatoire la conclusion d'une convention d'honoraire préalable entre l'avocat et son client, lorsque ces honoraires seront pris en charge au titre d'un contrat d'assurance de protection juridique.

La loi pose également le principe de la subsidiarité de l'aide juridictionnelle lorsque l'assuré dispose d'un contrat d'assurance de protection juridique. La prise en charge par l'État des honoraires d'avocats ou des frais d'expertise n'interviendra qu'en seconde ligne, si le justiciable n'est pas assuré ou si les honoraires convenus avec l'avocat dépassent les plafonds de garantis souscrits. Un décret précisera que les frais non pris en charge au titre de cette assurance le seront par l'aide juridictionnelle, pour les personnes qui y sont admissibles, dans les limites du barème posé par la loi.

Le ministère de la justice se défend en soutenant cette réforme de chercher à reporter sur le privé le financement de l'accès à la justice, notamment pour les classes moyennes, et à désengager l'État en matière d'aide juridictionnelle. Mais il reconnaît qu'elle permettra de dégager des marges budgétaires nouvelles, qu'il s'engage à utiliser pour renforcer l'aide à l'accès au droit pour les personnes les plus démunies...

Si une concertation a bien eu lieu avec les assureurs, force est de constater qu'elle n'a pas permis de les convaincre : la FFSA Fédération française des sociétés d'assurance et le GEMA (Groupement des entreprises mutuelles d’assurances), ont déclaré leur opposition à ce projet lors d’une conférence de presse commune et dans une lettre ouverte aux députés parue dans la presse quotidienne régionale du dimanche 4 février. Selon eux, si l'objectif est de favoriser l’accès des Français au droit et à la justice, la réforme risque de lui porter un coup sévère ; deux dispositions irritent particulièrement les assureurs : l'interdiction pour les assureurs de négocier des honoraires avec les avocats et l'obligation, dans un cadre amiable, de saisir un avocat si la partie adverse est elle-même assistée d'un avocat...

Du coup, la réforme qui semble favoriser surtout les avocats risque de se traduire par une forte augmentation des tarifs de ce type de garanties, voire même un désengagement des assureurs, ce qui irait à l'encontre de l'objectif recherché...

Selon la CLCV, les garanties et documents exigés par les bailleurs constituent un obstacle de plus en plus insurmontables

19/02/2007

C'est la conclusion d'une enquête que l'organisation de consommateurs "Consommation, logement et cadre de vie" a effectuée sur les documents exigés, non seulement au candidat locataire, mais également à sa caution, en recensant les pratiques d'une centaine d'agences et de propriétaires bailleurs sur tout le territoire métropolitain. Des exemples concrets reçus lors des permanences locales font selon la CLCV "constater à quel point la législation actuelle est à la fois lacunaire et violée régulièrement, sans que les bailleurs et autres agences immobilières soient inquiétés pour autant". Leurs exigences créent aux candidats locataires "un véritable parcours du combattant" ! "Lorsque l'on a enfin trouvé la perle rare, l'objectif est loin d'être atteint. En effet, il faut pouvoir convaincre le bailleur que l'on est le locataire idéal et celui-ci ne va pas manquer de réclamer la production de plusieurs documents, voire de multiplier les garanties financières", indiquent unanimement selon la CLCV les personnes qui cherchent un logement...

Ces exigences dépasseraient même celles des banques : "il est devenu maintenant plus simple et plus rapide de solliciter un crédit immobilier auprès de sa banque que de constituer un dossier pour louer un logement", ajoute encore la CLCV.

Et en matière de documents demandés, l'imagination est selon elle au pouvoir ! Ainsi : salaire du locataire ou de sa caution correspondant à 3,4 ou 5 fois le montant du loyer, production d'un RIB, copie du relevé de compte bancaire, nom du conseiller bancaire, copie du jugement de divorce, copies des dernières fiches de paie, attestation de l'employeur certifiant que vous n'êtes pas démissionnaire, copie de l'avis d'imposition, des dernières quittances de loyer, versement d'un dépôt de garantie supérieur à 2 mois ou d'une somme correspondant à 1 an de loyer sur un compte bloqué, remise d'un chèque de réservation, signature d'une autorisation de prélèvement automatique, copie de la carte grise, des dernières factures EDF, du livret de famille, certificat médical prouvant que vous n'êtes pas handicapé…. ne sont qu'un aperçu des différentes pièces et garanties réclamées par les bailleurs.

La législation actuelle n'interdit la demande que de quatre documents: la photographie d'identité, la carte d'assuré social, une copie de relevé de compte bancaire ou postal et une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal. Au regard des pratiques constatées, la CLCV juge impératif au minimum de renforcer les textes existants et d'instaurer des sanctions à l'encontre des bailleurs qui réclameraient un document interdit.

Mais elle reconnaît que cette situation est le reflet de la crainte qu'ont les propriétaires des impayés de loyer. Pourtant ce sentiment d'insécurité est disproportionné face à la réalité économique constatée : les impayés de loyer ne représentent que 2 % des locations, 98 % des locataires remplissant leurs obligations. Du coup, la CLCV propose que soit créé un fonds de garantie, simple et lisible, du risque locatif pour l'ensemble des relations locatives et non pour certaines catégories de personnes uniquement, comme dans le dispositif de GRL (Garantie des risques locatifs) en cours de mise en place. Ce fonds, financé de façon tripartite par l'Etat, les bailleurs et les locataires (via le dépôt de garantie) et géré paritairement pourra prendre en charge les impayés de loyer et devrait redonner confiance aux propriétaires. Cette demande rejoint paradoxalement celle de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), dont la prise en compte figure aussi dans le projet socialiste pour les prochaines échéances...

Une conférence nationale sur les charges locatives...

19/02/2007

Annoncée par le premier ministre le 14 décembre dernier au soir de la Conférence Emploi-revenus , elle s’est tenue le 13 février sous l’égide du ministre en charge du logement Jean-Louis Borloo, et a réuni les représentants des propriétaires et des locataires. L’objectif est la recherche des voies et moyens d’assurer la maîtrise des charges que les locataires payent en plus de leurs loyers, le ministre considérant déjà - peut-être un peu vite - comme acquis, aux termes de son communiqué, que la relance de la construction et l’accord de modération signé avec l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) a "permis de ralentir la hausse des loyers", et que la loi en cours de vote au Parlement relative au droit au logement opposable, qui a prévu l'indexation du barème des aides au logement - y compris le forfait de charges - sur l'évolution de l’IRL (indice de référence des loyers), qui est largement fonction de l'inflation, garantit l'aide de l'État auprès des ménages à revenus modestes…

Le ministre, qui n'y a fait en réalité qu'une courte apparition, a rappelé que de nouveaux financements sont disponibles pour inciter les propriétaires à investir pour faire des économies d'énergie : 1 milliard d'euros est budgété pour le crédit d'impôts au titre de la résidence principale, le nouveau livret de développement durable peut financer les travaux (notre ressource du …) et les communes peuvent exonérer de taxe sur le foncier des propriétés bâties les constructions qui ont fait l'objet de travaux d'économies d'énergie. La nouvelle "étiquette énergie" des logements devra être annexée aux contrats de location dès l'été 2007 pour aider les locataires à bien choisir leur logement et de nouvelles normes de réhabilitation seront prochainement publiées, ajoute notamment le communiqué.

Il a été également annoncé que l'ADEME réalisera un guide d'information sur toutes ces nouvelles aides et l'ANAH apportera des financements aux copropriétés qui souhaitent faire un audit approfondi de leurs charges. Les banques sont invitées à développer, comme la Caisse des dépôts et consignations et le Crédit foncier, des prêts dédiés aux économies d'énergie.

Les participants à la conférence ont pu évoquer les moyens pour les propriétaires de faire baisser les charges par des investissements qui puissent être répercutés sur les loyers, et par des "améliorations de gestion qui garantissent le service rendu avec les gestionnaires immobiliers, les entreprises, les distributeurs d'eau et d'énergie". Le ministre a souhaité que cette conférence se tienne annuellement avec un suivi trimestriel de son avancement.

"Si c'était une première réunion, c'était intéressant ; si c'était une dernière réunion, c'était décevant", a commenté la représentante de l'association CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) dans des propos rapportés par Capital.fr. "Faute de mesures concrètes, la réunion a en effet tourné à l'état des lieux, confirmant les records atteints par les charges : dans le logement social, elles représentent jusqu'à 50% du montant total payé par le locataire. Dans le privé, c'est plutôt 20%, mais parce que les loyers sont très élevés", a-t-elle expliqué...

Avec Universimmo.com